Investissement immobilier grâce aux bilans d'une société reprise?

Bonjour à tous,

Je crois que le sujet n’a pas été abordé sinon je laisse la liberté aux administrateurs de supprimer mon post ou de le déplacer.

Comme vous tous, je m’intéresse au reprenariat depuis plusieurs semaines mais j’adore également l’investissement immobilier ! J’ai déjà deux investissements locatifs mais je ne souhaite pas m’arrêter là :).

Mais le problème avec l’immobilier c’est qu’après deux/trois achats on se retrouve vite bloquer par les banques qui ne veulent plus nous prêter… Il est alors souvent recommandé d’acheter en SCI ou d’investir grâce à sa société mais pour cela il faut souvent deux ou trois bilans comptables pour que la banque nous prête !

Je me demandais donc, est-il possible de reprendre une société et d’utiliser ses anciens bilans comptables pour se faire financer un investissement locatif par les banques ?

Si c’est possible, vaut-il mieux se payer en dividendes ou en salaire (par la société reprise) pour que la banque nous finance ?

Est-ce qu’il y a des personnes sur le forum qui l’ont déjà fait ? :slight_smile:

Ce serait super de pouvoir allier reprise d’entreprise + investissement immobilier !

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salut Alex je n’ai jamais pensée à cette idée qui est très bonne !!
après tu peux aussi avoir des entreprises qui ont déjà des bien immobilier que tu sépare de l’entreprise d’exploration et que tu loue à l’entreprise d’exploration

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Bonjour
je suis sur l’achat d’une SCI qui détient les murs (265m² de bureaux + 60m² entrepôt - en région lyonnaise) afin d’y placer l’ensemble des sociétés dans lesquelles ma holding détient des parts.
Via la SCI permet de récupérer à mon compte ses 15 ans de bilans mais aussi d’économiser les frais de notaires à payer lors d’un investissements immobilier.
Toutefois, peu de banque prêtent au-delà de 7 ans (la norme pour ce type d’opération). Alors qu’en achetant l’immobilier directement on peut être financer sur 15 ans (la norme dans ce cas) et rarement sur 20 ans.
Pour ma part, je cherche l’acquisition de divers biens immobiliers via la SCI afin d’accélérer mes investissements immobilier.
Bonne journée

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Salut,

Tout d’abord les 33% de taux d’endettement c’est un mythe. Si un banquier t’a dit ça cherche en un autre ! Demande à Cynthia du forum elle a déjà 7 apparemment en location.
De plus tout est possible avec la reprise d’entreprise. Tu peux trouver un montage pour acquérir des biens immobiliers avec nos schémas de reprises !

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Bonjour à tous et merci pour vos retours :slightly_smiling_face:

@Jerome_Eloi Ahah, merci. Il faudrait trouver quelqu’un pour confirmer que ça marche ^^.

@AlexandreQ Salut, intéressant la technique pour ne pas payer les frais de notaires ! Par contre tu ne perds pas les avantages des déductions des amortissements et des charges en procédant ainsi ? Et effectivement pour mes investissements immobiliers j’ai emprunté sur 25 ans pour le 1er et 20 ans pour le deuxième.

@Armel Oui je sais que c’est possible d’aller au dessus de 33% mais je pense qu’avec les nouvelles directives européennes ce sera de plus en plus dur à l’avenir.
De plus je vois que la plupart des formateurs sur internet continuent d’acheter de l’immobilier grâce à leurs sociétés et non pas avec un CDI.

Reprendre une entreprise pourrait donc permettre de se libérer du salariat, augmenter son patrimoine et permettre de continuer à investir en immobilier s’il est possible d’utiliser les anciens bilans comptable pour les montrer à la banque. Alors qu’on est (souvent) bloqué pendant au moins 2 - 3 ans pour investir dans l’immobilier quand on crée une nouvelle entreprise ! Donc je pense que c’est un avantage supplémentaire du Reprenariat qui est non négligeable :smiley:

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Évidement la structure dés bilans et la durée des sociétés jouent un rôle important dans les montages avec lés écueils bien connus de la caution personnelle en sci financée et la courte durée à prévoir qui casse la renta et encore plus un cash flow …
Privilégie une présentation à plat de l existant avec la rentabilité des investissements déjà effectués .
Étant de Lyon et serial repreneur immo et entreprises les opportunités vont se faire jour dés septembre et la fin d année …

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Tout à fait d’accord. Les opportunités vont se décuplées à partir de la réouverture des Tribunaux de Commerce, mi-octobre.
Je suis sur Lyon aussi, si une rencontre te dit…
Bonne journée

@Alex.G non tu ne le perds pas. Tu verras ces éléments apparaître dans les Bilans de la SCI cible, qui elle continue sa petite vie avec le bien immobilier et ses amortissements. Ce qui change, c’est SON actionnariat en somme :slight_smile:

@AlexandreQ Si tu te retrouves bloqué après 2 ou 3 investissements avec les banques, c’est que tes investissements ne sont pas assez rentables. Que tu investisses en nom propre ou en SCI ne change pas la donne, la base c’est d’abord de trouver un bien suffisamment rentable. Investir avec des SCI te permettra de mettre en place des vases communiquants entre tes sociétés pour la trésorerie notamment, et de minimiser l’impact fiscal à partir du moment où tu ne sors pas l’argent de la société. Ça va te permettre d’accélérer tes investissements. La SCI est imbattable également pour préparer une transmission mais tu n’en es pas encore là je comprend :grinning:

En rachetant une entreprise, tu pourras effectivement te verser un salaire qui remplacera celui que tu touches actuellement et qui te permettra de continuer à investir. Aussi la société a un historique déjà donc tu pourras t’appuyer en plus sur les précédents bilans (même si la banque sera frileuse s’il s’agit de ta première reprise, mais c’est toujours mieux que aucun salaire ou une création de société).
Il est préférable de te verser un salaire plutôt que des dividendes vis à vis de la banque.

Rachat d’entreprises et immobilier, c’est ce que je fais donc oui c’est possible ! D’ailleurs les banques apprçient quand tu es investisseur immobilier et que tu rachètes des entreprises. Alors fonces :wink:

@JulienDeSousa merci pour ton message, mais je ne suis pas bloqué dans mes investissements…
le message m’était-il adressé du coup ?
pour ma part, holding personnel SAS IS et en-dessous mes SCI en solo ou avec associés, chaque SCI peut être aussi bien à l’IS qu’à l’IR (SCI transparente) que du coup ça ne change rien en réalité car l’imposition se fat via le régime de la Holding.
Les 2 derniers rdv bancaires pour un projet à 503K aucune des 2 banques n’a regardé ma situation personnelle ni ma capacité d’endettement car je suis sur un projet à 10,02% de renta, 1206€ de cash-flow et tout sous forme de société. Ils me refusent par contre 25 ans, et 20 ans doit être défendu.
Je prépare tout de suite l’optimisation fiscale et la transmission bien que j’ai 32 ans, car autant faire les choses bien dès le départ…

Je suis bien d’accord avec ton 2ème paragraphe. Attention à avoir un rôle opérationnel dans la société pour ne pas que le salaire soit requalifié en emploi fictif. Si mandat social aucun problème. Si contrat de travail, avoir le lien de subordination.

Dernier paragraphe, je suis aussi d’accord.

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Merci à tous pour vos réponses ! :smiley:

@AlexandreQ Je crois que Julien c’est trompé d’Alexandre et qu’il voulait s’adresser à moi ^^. Quand tu dis "Attention à avoir un rôle opérationnel dans la société pour ne pas que le salaire soit requalifié en emploi fictif. ", est-ce que tu aurais des exemples d’intitulés de postes ? Par exemple est-ce que tu aurais une idée de comment appeler notre « poste » si on bosse sur la stratégie de l’entreprise ?

@JulienDeSousa Je ne suis pas bloqué pour l’instant mais je préfère anticiper :slight_smile: car j’ai un ami qui a deux biens avec bon cash-flow et bonne renta (>10%) et il souhaite en acquérir un troisième mais sa courtière lui dit que ce sera plus compliqué que pour les deux premiers car moins de banques accepteront.

Super intéressant tes informations sur les vases communiquants ! Donc si j’ai bien compris le but est de remonter la trésorerie accumulé dans la holding pour ensuite pouvoir la mettre en apport sur un autre bien c’est ça ?

Sinon pour rester dans le sujet du Reprenariat quand tu dis « Rachat d’entreprises et immobilier, c’est ce que je fais donc oui c’est possible ! » tu veux dire que tu as déjà investi dans l’immobilier grâce aux bilans d’une société reprise ? Ou tu voulais dire que tu fais ça séparément ?

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@Alex.G merci pour ton retour.
peu importe l’intitulé tant que tu as réellement un emploi, et non un salaire avec un emploi FICTIF :slight_smile:
Pour un poste en stratégie, si tu ne mets ni DG ni CEO, alors tu peux mettre responsable/directeur quelque chose (donc statut cadre) ou bien Business Manager par exemple.
Tout est possible en fait…

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